Normale Abnutzung oder Schaden? Dübellöcher, Kratzer und die Quotenabgeltungsklausel
Kein Thema sorgt bei Wohnungsübergaben für mehr Diskussionen: Sind die Dübellöcher im Bad ein Schaden? Muss der Mieter das abgewohnte Parkett bezahlen? Die Antwort steht in § 538 BGB: Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten – sie sind mit der Miete abgegolten. Die Kunst liegt in der Abgrenzung.
Der Grundsatz: Wohnen hinterlässt Spuren
Eine Wohnung ist zum Wohnen da – und Wohnen nutzt ab. Der Vermieter kalkuliert diese Abnutzung in die Miete ein und kann sie steuerlich abschreiben. Deshalb gilt: Alles, was bei normalem, sorgfältigem Wohnen zwangsläufig entsteht, geht nicht zulasten des Mieters. Erst wenn die Grenze zum unsachgemäßen Gebrauch überschritten wird, entsteht eine Ersatzpflicht.
| Zustand | Normale Abnutzung (Mieter haftet nicht) | Schaden (Mieter haftet) |
|---|---|---|
| Wände | Übliche Dübellöcher, leichte Vergilbung, Schattenbildung hinter Möbeln | Großflächige Bohrlöcher-Felder, grelle Farbanstriche ohne Rückbau, Beschädigung des Putzes |
| Parkett/Laminat | Laufstraßen, matte Versiegelung, feine Kratzer | Tiefe Kratzer durch Möbelrücken ohne Schutz, Wasserschäden, Brandflecken |
| Teppichboden | Abnutzung der Lauffläche, leichte Druckstellen | Rotwein-/Brandflecken, Tierurin, Risse |
| Fliesen/Bad | Verkalkte Armaturen, gealterte Silikonfugen | Gesprungene Fliesen, Bohrlöcher in Fliesen (statt in Fugen), abgeplatzte Emaille |
| Türen/Fenster | Leichte Gebrauchsspuren an Griffen und Kanten | Aufgebrochene Türen, tiefe Kratzer durch Haustiere, herausgerissene Beschläge |
Dübellöcher: Der Klassiker
Das Anbringen von Regalen, Spiegeln und Hängeschränken gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch – Dübellöcher in üblicher Anzahl sind daher keine Beschädigung. Die Rechtsprechung akzeptiert je nach Raum durchaus zweistellige Anzahlen (etwa in Küche und Bad, wo Wandmontagen unvermeidlich sind). Der Mieter muss die Löcher beim Auszug grundsätzlich nur dann fachgerecht verschließen, wenn er ohnehin wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Exzessive Bohrlöcher-Felder ohne nachvollziehbaren Wohnzweck können dagegen ersatzpflichtig sein.
Schönheitsreparaturen: Was der BGH gekippt hat
- Unrenoviert übergeben = keine Renovierungspflicht: Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und erhielt der Mieter keinen angemessenen Ausgleich, ist die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).
- Starre Fristenpläne sind unwirksam: Klauseln wie „Küche und Bad alle 3 Jahre zu streichen“ ohne Öffnung für den tatsächlichen Zustand benachteiligen den Mieter unangemessen.
- Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam: Klauseln, nach denen der Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zahlen soll (Quotenabgeltungsklausel), hat der BGH für unwirksam erklärt (Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13), weil der Mieter die auf ihn zukommende Belastung bei Vertragsschluss nicht kalkulieren kann.
Für Vermieter
Prüfen Sie Ihre Mietvertragsklauseln – ein Großteil älterer Renovierungsklauseln ist nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Ist die Klausel unwirksam, trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen komplett selbst und kann beim Auszug nichts verlangen.
Warum das Übergabeprotokoll hier alles entscheidet
Ob ein Kratzer „schon immer da war“, lässt sich Jahre später nur mit dem Einzugsprotokoll klären. Die Beweislast ist verteilt: Der Vermieter muss beweisen, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden ist – das gelingt nur mit einem detaillierten Protokoll vom Einzug. Der Mieter wiederum schützt sich mit demselben Dokument vor Ansprüchen für Vorschäden. Ein Protokoll mit eingebetteten Fotos je Raum macht die Abgrenzung zwischen Abnutzung und Schaden objektiv nachvollziehbar – im Idealfall mit einer neutralen KI-Zustandsbeschreibung als gemeinsamer Basis.
Häufige Fragen
Muss der Mieter beim Auszug streichen?
Nur wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel besteht UND die Wohnung renoviert übergeben wurde UND die Renovierung nach dem tatsächlichen Zustand fällig ist. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, muss der Mieter nicht streichen – auch nicht bei buntem Anstrich, sofern er die Wände in einem für Nachmieter zumutbaren, neutralen Zustand zurückgibt.
Wie lange ist die „Lebensdauer“ von Teppich, Parkett und Anstrichen?
Die Rechtsprechung arbeitet mit Abnutzungstabellen: Teppichboden ca. 10 Jahre, Parkettversiegelung ca. 10–15 Jahre, Anstriche ca. 5–8 Jahre je nach Raum. Ist die Lebensdauer abgelaufen, ist der Restwert null – der Mieter muss dann auch bei Beschädigung nichts oder nur wenig ersetzen („Abzug neu für alt“).
Was ist eine Quotenabgeltungsklausel?
Eine Vertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, beim Auszug einen prozentualen Anteil künftiger Renovierungskosten zu zahlen, wenn die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Der BGH hat solche Klauseln 2015 für unwirksam erklärt (VIII ZR 242/13).
Haftet der Mieter für Schäden durch Besucher oder Handwerker?
Ja – der Mieter haftet auch für Schäden, die Personen verursachen, denen er den Gebrauch der Wohnung überlassen oder Zutritt gewährt hat (Erfüllungsgehilfen, § 278 BGB).
Zustände objektiv dokumentieren
Mit dem DWUP-KI-Protokoll erhalten Sie neutrale, detaillierte Zustandsbeschreibungen je Raum – die faire Basis für die Abgrenzung zwischen Abnutzung und Schaden bei jeder Übergabe.
Muster-Protokoll ansehen
